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新城控股市值蒸发百亿面临资金链断裂风险 一年内需偿债134亿“借新还旧”或难持续

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新城控股的市值蒸发100亿面临资金链断裂风险134亿元一年内偿还债务“借新旧”或难以继续

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对股票和债务的双重杀害,真正的控制人王振华被捕,并且房地产企业新城控股(601155.SH)的激进扩张受到重创。

执行官王振华32岁进入房地产行业。经过25年的战斗,他已经奠定了一个资产超过3000亿元的商业帝国,在“2018福布斯中国400富豪榜”中排名第108位。 170.4亿。王振华似乎也热衷于慈善事业,并捐赠了2亿元人民币。仅在过去的一年里,他控制的新城控股就共捐赠了5400万元的扶贫资金。

然而,一名9岁女孩的情况完全暴露了王振华的另一面。此外,三年前,王振华还与纪律检查委员会合作。

王振华突然把公司推向了危险之中。它实际上控制着A股公司新成控股,香港股份公司新城发展控股(01030.HK)和新城悦服务(01755.HK)。在二级市场,王振华遭受双重债务,市值蒸发300亿元。

危机在于新城控股已经利用其扩张。去年它跻身十大住房公司之列,其债务已超过3000亿元。一年内需要偿还的债务达到133.65亿元。该公司的净负债率达到100%,并且债务偿还压力可以看出。

近年来,新城控股的业务和投资现金流继续流出。去年净流出净额高达162亿元。

“长江商报”记者发现,去年,虽然故事实现净利润超过100亿,但有投资房地产及相关公司注水的迹象,难以判断真伪。

近年来,新城控股经常借入新债,偿还旧债。在收紧住房企业融资以及实际控制人员被拘留这一事实的情况下,新贷款能否继续下去?第二代火线接班人王小松仍然不为人知。

A股公司的市值每天已经蒸发了近100亿美元

社会新闻激起了股市,导致市场价值每天萎缩近100亿。

昨天,在资本市场,新城控股遭遇股票和债务双重债券。在A股市场,新城控股开放市场,市场收盘。在债券市场,“15新城01”和“18新控05”债券全线下挫。

截至昨日下午收盘,新城控股收于38.42元,比前一交易日下跌4.27元,跌幅为10%,市值每天蒸发96亿元。全天营业额2325万元,流动率仅0.03%。截至收盘,该订单高达3,095,400手。

新城控股的暴跌是由于该公司的真实控制人王振华是一名9岁的女孩。 7月3日,当案件被披露时,A股已经关闭,但两个香港股票上市公司新城发展控股和新城区新城月服务受此消息影响。新城发展控股迅速下滑,跌幅最大,为23.86%。新城悦服务下跌23.72%。昨日,两家香港股份公司的股价继续下跌,分别下跌10.57%和13.11%。过去两天,两家香港股份公司的市值缩水了227亿元。

总之,在两个交易日,新城区上市公司的市值已经蒸发了约300亿元。

新城由王振华创立。 1994年,王振华和几位朋友在江苏常州武进注册了武进新城投资建设发展有限公司。这是新城控股集团的前身,并开始进入房地产业。

据公开资料显示,1998年,新城控股进入常州区,并在短时间内迅速占据常州住房企业的领先地位。 2001年,新城实现了B股上市,成为江苏省最早上市的房地产公司之一。 2012年,纽卡斯尔发展控股有限公司在香港上市。 2015年,纽卡斯尔控股公司在A股市场上市,成为第一家成功实现B股转让的民营企业A.当时,B股股价对A股的发行也受到质疑。去年,新城悦服务在香港联合交易所主板上市。结果,新的城市系统形成了。

在新的城市部门,新城控股的地位是非凡的。去年,该公司被选为新华社的国家品牌项目。当年,新城控股完成销售额超过2200亿元,在房地产行业中排名第八。

除上述上市资产外,王振华还有64家关联公司,其中包括42家控股公司和9家公司,100%控制王振华。结果发现,这些企业大多是房地产,投资等企业。

在今年3月发布的“2019年中国房地产开发企业500强”排行榜中,新城控股排名第九,仅次于龙湖。随着资产的快速扩张,王振华的个人财富也在攀升。去年,它在“2018年福布斯中国400富豪榜”中排名第108位,净资产为170.4亿美元。

新城控股跻身国内十大房地产公司之列,与高杠杆扩张密不可分。

2015年末,新城控股是一家年销售额约200亿元的中小型住房公司,负债不足600亿元。去年年销售额超过人民币2,200亿元,负债总额为人民币2,793.62亿元,比2017年末的1575.45亿元增长77.32%。2015年至2018年,新城控股的资产负债率从79.54上升%至84.57%;截至2015年底,净负债率仅为43%,并在2016年和2017年迅速攀升至80%左右,甚至在2018年中期。达到100%。

截至今年一季度末,新增城市贷款余额约为888.72亿元,比2018年末的727.05亿元贷款余额增加161.67亿元。 4月份,贷款余额967.78亿元,占2018年末经审计净资产509.57亿元的47.22%。前四个月,银行贷款增加148.03亿元,债券和债务融资工具增加49.94亿元。

据估计,仅今年4月份,贷款增加了78.96亿元。

事实上,Newtown Holdings拥有高密度的借款。去年,在债务发行方面,该公司发行了17只公司债券和衍生证券。人民币计价融资产品总额为134.5亿元,美元计价债券总额为13亿元。融资工具是可转换债券和非公开债券。有针对性的债务,票据等。同年,公司产生的汇兑损失达到4.1亿元,比2017年的汇兑亏损4.07亿元增加了8倍。

“长江商报”记者发现,新城控股集中借款,除土地外,余额基本上是还债。根据2018年年报,大部分筹款用于偿还银行贷款。例如,“16新城01”和“16新城02”募集资金14.95亿元用于偿还银行贷款,“410新城03”募集资金4.13亿元用于偿还银行贷款。 “18新控制01”筹款用于偿还到期的公司债券。

显然,在资本密集型行业中,新城控股采用融资扩张模式,借鉴新旧滚动发展。

但是,住房融资收紧了。今年5月17日,在银行业监督管理委员会发布的通知中,许多关于房地产行业融资现象的提法指出,非法资金被用于土地征收和购房的伪装。

据报道,5月份,中央银行和住房建设委员会联合发布了20家限制房地产企业融资需求的公司名单,新城控股就在其中。

为缓解资金压力,新城控股绕过海外融资。 5月22日,新城环球的海外子公司新城环球完成了无担保固定利率债券的发行,总额达3亿美元。相关债券于5月22日在新加坡证券交易所上市。

但是,由于王振华犯罪,二级市场股价和新城控股自身业务都将受到影响。

截至今年第一季度末,新城控股一年内偿还的债务总额为133.65亿元。新城控股是否有偿还债务的能力?

昨晚,一位上市银行家告诉“长江商报”,短期内,如果王振华的事件控制良好,对公司自身业务,盈利能力和信贷影响不大,银行不太可能撤回信贷。否则,银行将积极寻求贷款,一旦银行收回贷款,新城控股可能无法承担。

100亿净利润存款与水迹象

新城控股能否成功应对当前的危机,与其自身的可持续盈利能力有关。

近年来,随着新城控股的扩张,其账面净利润也大幅增加。 2016年至2018年,公司实现营业收入279.69亿元,405.26亿元,541.33亿元,分别增长18.67%,44.89%,33.58%,相应的净利润(归属于上市股东的净利润)公司)是30.19。 1亿元,60.29亿元,104.91亿元,同比增长64.42%,99.68%,74.02%。同期扣除特殊损益后的净利润分别为25.45亿元,50.2亿元,75.97%,增长105.07%,96.51%和51.87%。

这两个被称为高速增长,净利润,扣除非净利润增长和滚动营业收入,特别是去年,净利润飙升44.62亿元。新城控股的盈利能力真的如此强劲吗?

“长江商报”记者发现,至少在去年,该公司的净利润出现了注水的迹象,或者在某种程度上来自金融业务。

根据年报,去年新城控股投资性房地产公允价值变动收益为29.09亿元,同比增长209.02%,占净利润的26.78%。

令人惊讶的是,投资物业公允价值变动带来的收益增加了一倍,引起了交易所的关注并发出了询问。该公司解释说,投资物业主要是综合购物中心“五岳广场”,这是一个独立投资,开发,建设和经营的商业地产项目,是一项重资产投资。去年,新完成的重资产模式经营的吴越广场共有18个,公允价值变动为14.64亿元。

可以看出,它不是新城控股增加的房地产价值,而是将商业地产纳入公允价值计量,以增加账面利润。

根据年报,去年年初,完成投资性房地产为151.92亿元,期末为31.839亿元。本期利润为167.47亿元,影响当期利润总额21.49亿元。

长江商报记者整理了上市房地产公司,发现去年,万科,保利,格陵兰等大型房地产企业采用成本法计量投资房地产。

此外,在合并相关公司,或为了增加净利润,新城控股也动了心思。在交易所查询函中,还提到新城控股未在多家合资企业的合并报表中列入持股比例超过50%的合并报表。相反,一些持股比例低于50%的合资企业通过协议纳入合并报表令人费解。

公司包含的非控股合营企业为公司创造了6.77亿美元的投资收益,未纳入合并报表的合营企业共亏损8300万元。

今年一季度,新城控股表现疲软,营业收入43.3亿元,同比下降16.39%,净利润207亿元,比去年同期下降42.63%,非净利润1.66亿元,下降52.15%。

令人担忧的是,如果今年新城控股的盈利能力大幅下降,在王振华事件的影响下,成功应对巨大的债务危机并不容易。

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